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不動産投資のメリット・デメリット!知っておきたいリスクと3つの回避方法をまとめて紹介

      2018/10/22

不動産投資はハイリスク・ハイリターンの株式投資などに比べて長く利益を受け取ることができることからミドルリスク・ロングリターンの手堅い投資と言われていますが、ある程度のリスクが伴うことも承知しておかなければなりません。

不動産投資を始める前はついいい話ばかりに目がいきがちなので、ここではあえてリスクについても知っておいて欲しいのです。

本記事では不動産投資のメリットデメリットと共にリスクについてわかりやすくまとめていきます。
最後にはリスク回避(リスクヘッジ)の方法も紹介しますので、一緒に勉強していきましょう!

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不動産投資とは?5分でわかる初心者が知っておくべき「5つ」の基本!

2018.10.12

不動産投資のメリット

安定した利益を生んでくれる

所有物件を賃貸として貸し出せば、毎月一定の金額が入ってきます。
しかも大抵の場合は数年間住み続けますよね。
その間オーナーであるあなたは特に何もすることなく不労所得を得ることができます。

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節税対策

不動産投資で得た利益からは、ローン金利や税金により様々な経費が引かれるため、所得税などの節税効果があります。
また、もし不動産投資で赤字になってしまった場合には、その他の所得(給与など)と損益通算することにより節税することができるのです。

損益通算一定期間内の利益と損失を相殺すること

インフレ対策

世の中のインフレにより物価が上昇した際には家賃の値上げや物件の売却により、まとまった現金収入を得ることができます。

不動産投資の基礎知識やメリットについては、下記の記事で詳しく紹介しています!
不動産投資とは?5分でわかる初心者が知っておくべき「5つ」の基本! 

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不動産投資のデメリット

初期投資額が高い

不動産投資は1,000万円以上の買い物になることがほとんどです。
株式投資などと比べると初期投資金額が文字通りケタ違いであることは1つのハードルと言えるでしょう。

また、安いからと行って初心者のうちから競売に手を出すのはおすすめしません。
通常の売買と違って売主のいない競売には瑕疵担保責任がなく、買ってから不具合を発見したとしても誰も保証してくれません。

維持管理コストがかかる

人が生活する場所ですから、借り手としては綺麗で清潔であるに越したことはありません。
つまり古くなれば改修や修繕が必要になるため、その度に費用がかかることを考えておく必要があります。

資産価値が下がっていく

金融商品のような価格変動とは違い、不動産は経年劣化により物件の価値(値段)が下がっていきます。
新しい物好きの日本人は同条件の物件を比較した場合、当然築年数の浅い方を選びます。

しかし立地条件や管理状態によって価値の下落を防ぐ方法はありますので、あらかじめ不動産投資の好条件を知っておくことが大切です。

CHECK
事故物件などを検索することができる大島てる をご存知でしょうか。
気になる物件を見つけたら、一度こんなサービスで検索してみるのも面白いかもしれません。

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不動産投資のリスク

災害リスク

地震大国とも言われる日本で不動産投資をする限り、天災への備えはマストです!

主な天災の種類は下記です。

  • 地震
  • 火災
  • 洪水など水害

あとで後悔しないためにも火災・地震保険への加入はお忘れなく。
その際は補償範囲や条件などの情報を自分で確認するようにしてください。

空室リスク

投資物件がアパートでも分譲マンションでも、借り手がいないことには1円の利益も生みません
そのうえ返済ローンは支払っていかなければならないため、キャッシュフローが苦しくなるリスクがあります。

かぼちゃの馬車事件女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが経営破綻し、不動産投資家たちに大きな衝撃を与えたことは記憶に新しいですね。
「自前の土地や資金がなくてもシェアハウスのオーナーになれる」との売り文句によって投資した人たちが1億円以上の借金を背負う事態になりました。

金利変動リスク

金利には下記の2種類があり、ここでのリスクは変動金利を選択した場合に発生します。

  • 固定金利

  • 金利変動がない代わりに金利設定が割高

  • 変動金利

  • 借入時は割安金利だが、市場に連動して将来的に変動(上下)する

不動産投資は高額になることが多く、ほとんどの場合ローンを利用します。
返済期間が長期間になるほど経済情勢によって金利が変動した場合、その差が1%だったとしても返済額に大きく影響してきます。

15年ローンの例5千万円を2%の金利で借り入れた際の総支払額:57,915,687円
5千万円を3%の金利で借り入れた際の総支払額:62,152,261円
差額:4,236,574円

なんと400万円以上も差が出てきます。
1%の影響の大きさを知っておくことが大切なんです。

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流動性リスク

株式投資の場合、ネットで売注文を出すだけで売却できる流動性の高さがありますが、不動産はそうはいきません。
市場の変化により売りたい時になかなか売れないという事態が起こる可能性があります。

家賃滞納のリスク

管理会社が回収に動いてくれる契約になっていれば任せることもできますが、最悪の場合は自分でやらなければなりません。

日本の法律は入居者を保護する意味合いが強いので、大家さんは家賃を滞納されても強制退去させる権利がないのです。
裁判を起こしたとしても回収できる可能性は低い上に裁判費用がかかってしまいます。

設備故障、修繕リスク

新築で購入した投資物件であっても、いずれば修繕が必要になり、その際の費用は当然所有者であるあなたに負担する義務があります。
特に築10年単位で大きな修繕費用がかかることを覚悟しておきましょう。

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たった3つのリスク回避(リスクヘッジ)方法

1:賃貸需要の安定している東京など都市部の物件を選ぶ

安さや利回りの数字をみて安易に地方の物件に手を出すのはやめた方が良いでしょう。
内閣府の調査 によると、日本の人口は2050年には1億人を下回り、2060年には9,000万人を切ると予想されています。

都市集中の生活が増えることが予想され、そうなると地方では今よりさらに空き家問題が深刻になるでしょう。
利便性や土地価格を考慮して投資物件を探すことで、安定した利益を確保することができるでしょう。

2:入居者募集に強い管理会社との協力など

入居者を集められる力のあるパートナーと協力することで、空室期間を少なくすることができます。
必要に応じて空室保証制度を利用するのも手段の1つです。

空室保証入居者のいない空室の家賃を保証する制度のことで、家賃の8、9割を保証してくれるのが一般的。

3:地震などの防災基準を守っている物件を選ぶ

2018年に入って立て続けに起こった自然災害により、耐震構造など物件への要望レベルが高くなっています。
マンションであれば、防災倉庫や非常用発電機の有無などが入居率を高める重要な指標になっています。

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さいごに

投資前にリスクについて知っておくことで、雑音に悩まされることなく堅実な判断ができるようになります。
この記事を最後まで読んでくれたあなたなら、きっと上手に不動産投資ができるはずです。

信頼できるプロと一緒に、不動産投資から安定した副収入と老後の安心を手に入れましょう!

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