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不動産投資に関わる税金の種類と節税ポイント

      2019/06/14

不動産投資に関わる税金とは

不動産投資に関わる税金は、購入時、保有中、売却時と、3つの状況によって変わります

購入時 印紙税、登録免許税、不動産取得税
保有中 固定資産税、都市計画税
家賃収入がある場合:所得税、個人住民税(不動産所得)
売却時 所得税、住民税

購入時にかかる税金について

印紙税

不動産の売買契約や住宅ローンを借りる際の契約書「金銭消費賃貸契約書」に貼付する印紙代のことです。
不動産会社との契約時に支払うのが一般的です。

登録免許税

土地や建物などの不動産を購入した場合、登記簿に所有者情報を登記するために支払う税金です。

不動産取得税

不動産購入時に、都道府県に納める税金です。

保有中にかかる税金について

固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点での不動産所有者に対してかかる税金です。

年間どのタイミングで不動産を購入しても、購入した時点での日割り計算された税金を売主に対して支払います。
購入以降の支払いには特に申告などの必要はなく、公共料金のように納税通知書が届いたら銀行やコンビニなどで支払います。

住宅ローン控除で減税!「住宅ローン控除」は、住宅ローンを利用して不動産を購入した際に利用できる減税措置のことです。
年末時点のローン残高の一定割合(上限40万円)が所得税の控除対象となります。

2021年までに購入した不動産に対して10年間適用することができ、年末時点でのローン残高×1%で算出されます。

なお、所得税の支払いが40万円未満の人の場合、控除しきれなかった金額分は個人住民税から控除されるので、無駄なく制度を利用できます。

不動産所得税(家賃収入があるとき)

不動産を賃貸として貸し出して家賃収入がある場合にかかる税金です。
家賃収入から経費を差し引いたものが「不動産所得」として課税対象になります。

計算式家賃収入-経費=不動産所得(課税対象)

住民税

住民税は、所得割均等割という2つの税金を足したものです。

所得割は所得金額に応じて金額が変化する課税方式で、反対に全員同じ税額を課税するのが均等割です。
これは自治体によって異なり、お住いの市区町村のホームページで確認することができます。

売却時にかかる税金について

所得税と住民税

売却時にかかる所得税と住民税は、不動産を購入したときよりも高い値段で売却したときに収める必要があります。

2つの節税ポイント

1.青色申告で最大65万円の控除

サラリーマン(会社員)が不動産の購入によって給与以外の家賃収入をもらうようになった場合、その収入が年間20万円を超えた場合には翌年に確定申告をする必要があります。

申告が簡単な白色申告は控除などの特典がないので利用するメリットがありませんが、賃借対照表などの提出が必要な青色申告をすると、青色申告特別控除として多ければ65万円もの控除が受けられます。

2.経費を申告して課税対象額を減らす

正しく経費の申告をすることで、収入の課税対象額を減らせます。

もれなく経費を申告するために、何が費用として計上できるかを知っておくことが大切です。

経費として計上できる主な費用
修繕費、委託管理費、ローン金利、減価償却費、固定資産税

住民税・所得税は経費に計上できません。

不動産はあくまで投資、節税よりも利益を目指す

所得税などの税金は、利益が出ている場合に課せられ、赤字であれば税金は返ってきます。

しかし不動産投資の目的は資産をプラスにすることであって、マイナスを減らすことではないはずです。

節税ばかりを考えるのではなく、どうやったら利益を出すことができるか、不動産会社や管理会社と協力して、不動産投資を成功させましょう。

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