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不動産投資に関わる税金の話!節税ポイントはたったの2つ

   

不動産投資と税金は切ってもきれない関係です。
不動産や投資に興味がある方は、気になりつつもとっつきにくくて敬遠している人も多いのではないでしょうか?

なんとなく避けていた不動産投資と税金の話、今日で全て解決します!
購入・保有・売却した時にそれぞれ関わってくる税金と節税ポイントをやさしく解説していきます。

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不動産に関わる税金の種類

不動産投資に関わる税金は、購入時、保有中、売却時など不動産の状況によって異なります。

  • 購入時
  • 印紙税、登録免許税、不動産取得税

  • 保有中
  • 固定資産税、都市計画税 
    家賃収入がある場合:所得税、個人住民税(不動産所得)

  • 売却時
  • 所得税、住民税

それぞれ説明していきますね。

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購入時にかかる税金について

印紙税

不動産の売買契約や住宅ローンを借りる際の契約書「金銭消費賃貸契約書」に貼付する印紙代のことです。
不動産会社との契約時に支払うのが一般的です。

登録免許税

土地や建物などの不動産を購入した場合、登記簿に所有者情報を登記するために支払う税金です。

不動産取得税

不動産を取得した際に、都道府県に納める必要のある税金です。

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保有中にかかる税金について

固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点での不動産所有者に対してかかる税金です。

年間どのタイミングで不動産を購入しても、購入した時点での日割り計算された税金を売主に対して支払います。
購入以降の支払いには特に申告などの必要はなく、公共料金のように納税通知書が届いたら銀行やコンビニなどで支払うことができます。

住宅ローン控除で減税!「住宅ローン控除」は、住宅ローンを利用して不動産を購入した際に利用できる減税措置のことです。
年末時点のローン残高の一定割合(上限40万円)が所得税の控除対象となります。

2021年までに購入した不動産に対して10年間適用することができ、年末時点でのローン残高×1%で算出されます。

なお、所得税の支払いが40万円未満の人の場合、控除しきれなかった金額分は個人住民税から控除されるので、無駄なく制度を利用することができるようになっているんですよ。

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不動産所得税

不動産を賃貸として貸し出して家賃収入がある場合にかかる税金です。
家賃収入から経費を差し引いたものが「不動産所得」として課税対象になります。

計算式家賃収入-経費=不動産所得(課税対象)

住民税

住民税は、所得割均等割という2つの税金を足したものです。

所得割は所得金額に応じて金額が変化する課税方式で、反対に全員同じ税額を課税するのが均等割です。
これは自治体によって異なり、お住いの市区町村のホームページで確認することができます。

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売却時にかかる税金について

所得税と住民税

売却時にかかる所得税と住民税は、不動産を購入したときよりも高い値段で売却したときに収める必要があります。

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2つの節税方法

不動産投資で利益をあげるには、節税のための以下の2ポイントを知っておく必要があります!

  1. 青色申告をすること
  2. 必要経費の申告

サラリーマンが、不動産の購入によって給与以外の家賃収入をもらうようになった場合、その収入が20万円を超えた場合には翌年に確定申告をする必要があります。

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節税できる青色申告と特典のない白色申告

言葉としてはご存知の方も多いかと思いますが、申告の際には青色申告と白色申告の2種類があります。

それぞれの違いを簡単に説明すると、

  • 青色申告
  • 申告に手間がかかるが、所得金額から一定の額を控除できる

  • 白色申告
  • 申告が簡単だが、控除などの特典がない

青色申告による控除金額は最大65万円の特別控除で、これを利用しない手はありません!

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必要経費を知って課税対象額を減らそう!

必要経費については、「経費になる費用」を知っておくことが鍵となります。
もれなく費用計上するためにも、書籍やセミナーなどに足を運んで正しい知識をつけておくことが大切です。

  • 経費として計上できる主な費用
  • 修繕費、委託管理費、ローン金利、減価償却費、固定資産税

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■儲かる不動産投資と節税できる投資は違う
所得税などの税金は、利益が出ている場合に課せられますよね。
逆に利益が出ていなければ、あるいは赤字であれば税金は返ってきます。

しかし不動産投資の目的は資産をプラスにすることであって、マイナスを減らすことではないはずです。

理想はできる限り節税しつつも利益を出すことです。
節税ばかりに気を取られるのではなく、どうやったら利益を出すことができるかも同時に考えるように心がけましょう!

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まとめ

紹介した不動産投資に関わる税金を下記にまとめます。

購入時 印紙税、登録免許税、不動産取得税
保有中 固定資産税、都市計画税
家賃収入がある場合:所得税、個人住民税(不動産所得)
売却時 所得税、住民税

不動産投資で無駄なく利益を出すためにも、税金のことはセミナーなどで積極的に勉強しておきましょう!

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