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不動産投資の利回り計算方法をやさしく解説!信じてはいけない利回りとは

      2018/10/22

不動産投資をするなら知っておきたい利回りの計算方法。
難しそう…と避けていては、誤った判断から収益の見込めない物件を購入する羽目になってしまうかもしれません。

でも構える必要は全くありません!
利回りについての計算方法はもちろん、おさえておいて欲しいポイントはたった一つだけなんです。

利回りには2種類ある!

これだけ覚えておけば大丈夫なんです。

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2種類の利回りについて

利回りとは、投資金額に対する1年間の収益割合の平均値です。
これを明確に計算することによりローンの返済完了時期やどれくらいの利益を上げられるかを把握することができます。

利回りには2つの種類があり、それぞれで見えてくる数字が異なります。

  1. 表面利回り(想定利回り)
  2. 実質利回り

これを理解しておくと不動産投資がぐっと現実的になり、より確実な利益予想が立てられます。
難しそうな言葉が並んでいますが、易しく解説していきますので、一緒に見ていきましょう。

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表面利回り(想定利回り)

表面利回り計算式
表面利回り=年間収入÷購入価格×100

物件が持つだいたいの収益力を見るのに便利な簡易的利回り計算方法です。

ここでは年間の税金や管理コストを含めていません
対象不動産が満室(利益を生む状態)であることを想定した家賃収入を物件費用で割った数字です。

分譲マンションの売却業者の中には残念ながら悪徳まがいの企業もあり、表面(想定)利回りの数字だけを強調して購入を勧めてくるケースがあります。
絶対にその場で判断せず、内容を見てから決断するようにしてください!

不動産投資のリスクについて詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです↓

不動産投資のメリット・デメリット!知っておきたいリスクと3つの回避方法をまとめて紹介

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実質利回り

実質利回り計算式
実質利回り=(年間収入ー年間支出)÷購入価格×100

実質利回りとは、想定される家賃収入から固定資産税や修繕積立金などの費用を引いた金額を不動産取得費用(物件価格)で割った数値です。

毎年支払う税金や管理コストも含めて計算するため、表面利回りよりも正確な利益を把握することができます

以下に引かれるランニングコストの例をあげておきます。

CHECKローンの利息、固定資産税、火災保険料、修繕積立金、建物管理費用など

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正しい利回りの計算方法

2種類の利回り計算式を踏まえて、同条件でどれくらい利回りに差が出るのか実際に計算してみましょう。

物件情報

投資物件購入価格(物件価格):3,000万円
年間家賃収入:144万円(12万円/月)
年間諸経費:70万円

  • 表面利回り

  • 144万円÷3,000万円×100=4.8%

  • 実質利回り

  • (144万円ー70万円)÷3,000万円×100=2.4%

なんと倍の利回りの差が出ることがわかります。
広告に大きく表示された数字だけで判断する危険性がよくわかっていただけたと思います。

CHECK収益投資物件シミュレーションをしてくれるような便利なサイトもありますので、活用してみると便利だと思います。
簡易収支シミュレーション 

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計算式おさらい

最後にもう一度利回り計算方法おおさらいをしておきましょう。

表面利回り計算式
表面利回り=年間収入÷購入価格×100

実質利回り計算式
実質利回り=(年間収入ー年間支出)÷購入価格×100

利回りについてのみんなの声


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さいごに

正確な利回りの計算はアパートやマンション経営に必須の知識ですが、難しい・不安と感じる必要は全くありません!
「利回りには2つの種類がある」。
これだけ覚えておけば大丈夫です。
するといざその場面に出くわした時にも、冷静に数字を判断することができます。

一度覚えてしまえばとても簡単ですから、ぜひこの知識をあなたの今後の不動産投資に役立ててくださいね。

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